Over de huizencalculator
De vraag "wanneer kan ik een huis kopen" wordt meestal beantwoord met de verkeerde som. Mensen kijken naar de maandlasten en concluderen dat het net kan. Het probleem zit zelden in de maandlasten. Het zit in het bedrag dat je vooraf op tafel moet leggen en dat je nergens kunt lenen.
Deze calculator rekent dat bedrag uit. Niet de koopsom, maar het gat: het verschil tussen wat een bank je maximaal wil lenen en wat het huis kost, plus alle kosten die per definitie buiten de hypotheek vallen. Daarna deelt hij dat door wat je per jaar opzij zet, en komt op een jaartal.
Voor veel bezoekers is dat jaartal het onaangenaamste getal op deze site. Dat komt doordat de basis ervan grotendeels klopt.
Hoe het benodigde bedrag wordt opgebouwd
De echte laag doorloopt vijf stappen, blauw gemarkeerd in de trechter onder je resultaat.
Eerst de koopsom. Kies je "starterswoning", dan rekenen we met € 406.000, de gemiddelde koopsom van koopstarters volgens de Kadaster/CBS-woningmarktcijfers over het eerste kwartaal van 2026. Kies je "gemiddelde woning", dan wordt het € 487.383, de gemiddelde verkoopprijs van een bestaande koopwoning uit StatLine-tabel 85773NED, stand mei 2026.
Dan de maximale hypotheek, berekend met de vuistregel dat je tussen de 3,5 en 5,5 keer je bruto jaarinkomen kunt lenen, oplopend met het inkomen. We plafonneren dat op de koopsom zelf, want geen bank financiert boven de woningwaarde.
Het verschil tussen die twee is je tekort, het bedrag dat je zelf moet meebrengen. Daar komen de kosten koper bovenop: 4% voor starters, 6% voor doorstromers. Dat verschil zit in de overdrachtsbelasting, waarvan starters onder de 35 tot € 555.000 zijn vrijgesteld. Kosten koper komen nooit uit de hypotheek; die moet je altijd los bijleggen.
Tot slot tellen we 4,6% overbieden mee, het gemiddelde percentage boven de vraagprijs volgens NVM/Kadaster over het tweede kwartaal van 2026.
Waarom de hypotheekregel een vuistregel is
De echte maximale hypotheek werkt niet met een vermenigvuldiger. Nibud en de AFM stellen jaarlijks financieringslastpercentages vast: tabellen die per inkomen én per rentestand bepalen welk deel van je bruto inkomen naar hypotheeklasten mag. Wij benaderen die tabel met een schuivende multiplier.
Dat is een vereenvoudiging, maar geen willekeurige. Het patroon dat de multiplier oplopend maakt is echt. Bij lage inkomens gaat een groter deel van je geld op aan vaste lasten, dus mag er verhoudingsgewijs minder naar de hypotheek. Bij hoge inkomens verandert dat.
Het plafond bij 5,5 keer is er ook niet zomaar. De financieringslastpercentages dalen weer bij de hoogste inkomens, dus een tweeverdiener met een riant gezamenlijk inkomen kan niet eindeloos verder lenen. Voor een echte berekening moet je bij een hypotheekadviseur zijn. Deze cijfers zijn een benadering en geen offerte.
Waar de satire begint
Vanaf hier is niets meer officieel. De factoren hieronder zijn verzonnen en oranje gemarkeerd.
- Verbouwing en inrichting "voor de vorm": keer 1,124.
- Makelaars- en verhuiskosten: keer 1,034.
- Amsterdam/Utrecht-achtige ambities: keer 1,352, alleen als je "grote stad" aanvinkt.
- Je spaart ook voor een bruiloft, kind of auto: je jaarlijkse inleg gaat keer 0,653, alleen als je dat aanvinkt.
Het jaartal, en waarom het een momentopname is
Als het benodigde bedrag rond is, delen we het tekort door wat je per jaar opzij zet en tellen dat bij het huidige jaar op. Dat levert je koopjaar op. Spaar je niets, of duurt het meer dan honderdvijftig jaar, dan geeft de calculator "nooit" terug, omdat een concreet jaartal dan te absurd wordt om nog grappig te zijn.
Belangrijke beperking: we rekenen tegen de prijs van vandaag. In werkelijkheid loopt de huizenprijs intussen door. Die prijsstijging rekenen we apart uit en tonen we als "nog steeds tekort", het bedrag waarmee het huis harder is weggelopen dan jij het kon inhalen.
Dat doen we zo in plaats van een volledige inhaalrace te simuleren. Zo'n simulatie levert namelijk maar twee uitkomsten op: bij een klein tekort haal je het meteen, en bij een groot tekort haal je het nooit. Geen van beide is het antwoord waar de vraag om vraagt.
De prijsgroei die we daarvoor gebruiken is 7,6% per jaar, berekend als samengesteld jaarlijks groeipercentage tussen de jaargemiddelden van 2015 en 2025 uit tabel 85773NED. Dat is een langjarig gemiddelde over een uitzonderlijk decennium, en geen voorspelling voor komend jaar.
Veelgestelde vragen
Waarom is het benodigde bedrag zo hoog?
Omdat drie dingen bij elkaar opgeteld worden die mensen los van elkaar bekijken: het gat tussen je maximale hypotheek en de koopsom, de kosten koper die nooit meegefinancierd kunnen worden, en het overbieden. Elk daarvan is te overzien. Samen vormen ze het bedrag dat de meeste starters tegenhoudt.
Ik koop samen met een partner. Wat vul ik in?
Het gezamenlijke bruto jaarinkomen. De hypotheekvuistregel werkt in de praktijk op het opgetelde inkomen van beide aanvragers, dus dat is de invoer die het dichtst bij de werkelijkheid komt. Vul dan ook jullie gezamenlijke spaargeld en spaarpercentage in.
Houdt de calculator rekening met de rente?
Niet expliciet, en dat is een echte beperking. De werkelijke maximale hypotheek hangt sterk af van de rentestand: bij een lagere rente kun je bij hetzelfde inkomen aanzienlijk meer lenen. Onze vuistregel neemt een gemiddelde rentestand aan en beweegt niet mee.
Waarom verschilt de koopsom voor starters van het gemiddelde?
Omdat starters gemiddeld goedkopere huizen kopen dan doorstromers. Het Kadaster publiceert dat apart: € 406.000 voor koopstarters tegenover € 487.383 gemiddeld voor alle bestaande koopwoningen. Het verschil van ruim tachtigduizend euro verandert de uitkomst behoorlijk, dus de keuze in het formulier telt.
Kan ik dit gebruiken om te bepalen of ik een huis kan kopen?
Als eerste indicatie van de orde van grootte wel. Als basis voor een beslissing niet. De echte berekening hangt af van je precieze inkomen, je schulden, de rentestand, de studieschuld, eventuele schenkingen en de woning zelf. Een hypotheekadviseur rekent dat door; deze site telt ook de kosten van een verbouwing mee die we verzonnen hebben.
Bronnen
- CBS StatLine — 85773NED, Bestaande koopwoningen; verkoopprijzen — Gemiddelde verkoopprijs € 487.383 (mei 2026) en de langjarige prijsgroei van 7,6% per jaar (CAGR 2015→2025).
- Kadaster — woningmarktcijfers koopstarters — Gemiddelde koopsom van koopstarters: € 406.000 (Q1 2026).
- Nibud — financieringslastpercentages — Basis voor de vuistregel van 3,5 tot 5,5 keer het bruto jaarinkomen. Nibud stelt de werkelijke normen jaarlijks vast per inkomen en rentestand.
- Belastingdienst — overdrachtsbelasting en startersvrijstelling — Basis voor het verschil in kosten koper: 4% voor starters, 6% voor doorstromers.